近年来,房价一直是市民关注的焦点,在这个高房价的社会中,购房成本一直是购房者最为关心的问题之一,然而,近期深圳市政府发布了一项重要政策,宣布将二套房首付比例降至四成,并且放宽普通住宅标准。
深圳二套房首付比例降至四成
11月23日起,第一财经记者从银行方面了解到,深圳已经开始着手调整二套住房最低首付款比例,二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%,统一调整为40%。如果政策之前贷款已经批下来,但是还没过户的,购房者也可以申请按照4成首付计算,多贷一些钱。
此外,深圳普通住宅的标准也开始松动。11月22日傍晚,深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》,该通告称,为更好满足居民刚性和改善性住房需求,经市政府同意,现将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为:住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0),且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。该通告自2023年11月23日起执行。
对比2020年7月的政策,深圳此次通告对普通住宅的标准,取消了“实际成交价低于750万元”这一限制。也就是说,新政之后,建筑面积小于144平方米,但是总价高于750万元的住宅,将被纳入普通住宅的范畴,在二手房交易时,这部分住宅将节省不少税费。
按照乐有家研究中心计算,一套满5年,总价770万元,原价50万元住宅,增值税以及附加税方面,政策前应该38.16万元,政策后为0元;个税方面,在政策前应该11.01万元,政策后为7.7万元;契税方面,政策前应该22.02万元,政策后为23.1万元。总的来看,在本次政策之后,上述几项交易税费将节省40万元。
今年以来,深圳楼市复苏整体效果不明显,尽管8、9月有“认房不认贷”、房贷利率下调利好政策的加持,深圳二手房成交量依旧处于荣枯线(5000套/月)以下的低位,10月深圳全市二手房录得3717套,尽管成交量环比、同比有所增长,但依旧不及今年3月小阳春时期。
新房市场依旧没有太大起色,今年10月,深圳一手住宅成交2654套,环比上涨28%,结束了8、9月的“两连跌”,成交量低于月成交5000套的荣枯线水平。
对于政策的影响,乐有家研究中心认为,今年8月底以来,深圳陆续出台认房不认贷、房贷利率下调的楼市利好政策,叠加此次二套房首付标准降低和豪宅线提升的政策,这些组合拳有助于进一步降低改善人群购房门槛,充分激活改善需求。
有市场观点认为,相比首付比例的降低,普通住宅标准的降低,对购房者来说利好程度更大。一名购房者称:“首付降了,但月供及利息多了,只有一部分房子的豪宅税(增值税)取消,算是较大利好。”另外,一名房地产行业内的投资者认为,投资收益预期不大的情况下,降首付预计效果不会太大。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示,深圳此次调整楼市政策,没有从限购退出的角度入手,而是调整普通住房优惠标准和二套房首付比例,遵循降低住房交易成本,满足改善性住房需求的政策本源。“政策小步快跑,没有一次性到位,给下一步政策调整预留了空间。”李宇嘉说。
李宇嘉表示,需求端的政策可以释放一部分被政策积压的需求,但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。“因为目前楼市的需求主要是高房价与大多数中等、中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”李宇嘉表示,除了上述矛盾,对深圳来说,楼市复苏不明显,还有很大一部分原因是市场普遍对房价和楼市前景预期不乐观。
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